Những cách để không “rơi mất tiền” khi mua nhà trên giấy

.

Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN, Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, Lương Ngọc Đinh và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong đưa ra 7 cách thực hành để không bị mất tiền oan khi mua nhà hình thành trong tương lai:

1. Xem nhà mẫu thật thận trọng

Các chủ đầu tư thường sẽ không đưa nhà mẫu vào hợp đồng (hoặc phần phụ lục) và coi đó là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao, dù thực tế người mua ngầm hiểu căn nhà trong tương lai tương tự như vậy. Đây chính là một kẽ hở. Nhà mẫu là một thông tin quan trọng dẫn lối khách hàng đến quyết định có nên mua nhà hay không, nên thực sự cần thiết. Tuy nhiên rất ít chủ đầu tư đưa vào hợp đồng.

Cùng với đó, nhà theo hợp đồng và nhà được bàn giao có sự chênh lệch về cấu trúc kỹ thuật, lối đi chung, khu vực sinh hoạt... Nhưng thực tế, quyền lợi của người mua khó được đảm bảo khi các thỏa thuận đều chung chung. Vì vậy, người mua không nên quyết định vội vàng khi mới chỉ xem nhà mẫu để giảm thiểu một phần rủi ro.

2. Chỉ mua dự án đã đủ điều kiện mở bán

Trước khi xuống tiền mua nhà trên giấy cần xác định xem dự đó đã đủ điều kiện mở bán chưa. Theo luật, việc kinh doanh bất động sản đang xây dựng phải đáp ứng đủ các điều kiện bắt buộc mới được coi là hợp pháp. Người mua được quyền giải thích về các giấy tờ pháp lý kèm theo như: hồ sơ dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng... Nếu rà soát kỹ khâu này, người mua sẽ tránh được nguy cơ mua phải dự án sai phép, chưa được cấp phép, thậm chí là dự án “ma”.

3. Ngân hàng bảo lãnh dự án đến đâu

Chủ đầu tư muốn bán nhà trên giấy thì cần đảm bảo một số điều kiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản, trong đó có bảo lãnh ngân hàng. Nghĩa là, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho khách hàng theo đúng cam kết thì ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trách nhiệm của ngân hàng phát sinh khi người mua khiếu nại và chủ đầu tư không giải quyết (tức không thể thanh toán).

Tuy vậy, người mua thường không biết thỏa thuận về mức độ bảo lãnh với chủ đầu tư. Thực tế, các doanh nghiệp có thể dễ dàng được ngân hàng đồng ý bảo lãnh bằng nhiều cách. Với doanh nghiệp có quy mô dòng vốn lớn, họ thường đứng ra bảo lãnh cho dự án con của mình. Vì vậy, trước khi mua, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư giải trình rõ việc ngân hàng bảo lãnh như thế nào, để đề phòng dự án xảy ra sự cố sẽ được bảo vệ.

mua nhà trên giấy
Một chung cư tại TP.HCM từng bị ngân hàng dọa siết nợ đầu năm 2019.

4. Dự án phải giải chấp nếu trước đó đã thế chấp

Nhiều chủ đầu tư vẫn thế chấp dự án để vay vốn, điều này được pháp luật cho phép. Tuy nhiên doanh nghiệp chỉ được ký kết hợp đồng mua bán khi đã hoàn tất việc giải chấp. Do đó, người mua nên tìm hiểu xem dự án đang được thế chấp ở đâu, gồm những tài sản thế nào, thời hạn thế chấp và tính khả thi của việc giải chấp. Nếu được, nên yêu cầu chủ đầu tư đưa ra giấy tờ chứng minh dự án chưa được thế chấp hoặc có văn bản giải chấp. Đây là thao tác cần thiết, giúp khách hàng không rơi vào cảnh dự án bị ngân hàng siết nợ đã từng xảy ra thời gian qua.

5. Người mua được đàm phán hợp đồng

Hợp đồng mua bán nhà trên giấy thực chất là thỏa thuận dân sự giữa bên mua và bên bán. Vì thế không có khái niệm hợp đồng mẫu đúng chuẩn, đây là một cái cớ để bên bán trốn tránh đàm phán các điều khoản. Người mua cần mạnh dạn đàm phán các điều khoản trong hợp đồng, nếu thấy chỗ nào chưa hợp lý, không hài lòng. Một điểm người mua cần lưu ý là kinh doanh bất động sản là kinh doanh có điều kiện, giao dịch phải bằng hợp đồng theo các quy định của pháp luật và được các bên đồng thuận.

6. Thanh toán giá trị căn hộ theo đúng quy định

Theo quy định, lần đầu khách hàng chỉ cần thanh toán dưới 30% giá trị hợp đồng khi mua nhà trên giấy. Các đợt thanh toán kế tiếp căn cứ theo tiến độ xây dựng dự án, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà. Thực tế, các tranh chấp, sai phạm phần lớn diễn ra vào thời điểm khách hàng đã bị yêu cầu thanh toán 95-100% khi chưa được bàn giao nhà. Vì vậy, lưu ý về điều khoản thanh toán cũng chính là một cách để người mua nhà hình thành trong tương lai "tự vệ" trước rủi ro.

7. Đòi quyền lợi khi bị chậm bàn giao nhà

Chủ dự án có nghĩa vụ bàn giao nhà đúng thời hạn cam kết đồng thời phải thực hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua. Khi không bàn giao nhà theo đúng cam kết, các chủ đầu tư thường trốn tránh trách nhiệm bằng cách viện cớ chậm giao vì lý do khách quan.

Tuy nhiên, trên hợp đồng mua bán đều nêu rõ điều khoản về việc chậm giao nhà. Vì vậy, khách hàng cần lưu ý điều khoản này để yêu cầu bồi thường khi sự cố xảy ra. Nếu thấy chủ đầu tư có dấu hiệu chuyển nhượng dự án, rút vốn không triển khai nữa hoặc có dấu hiệu bỏ trốn, khách hàng được khởi kiện để yêu cầu quyền lợi và tố cáo kịp thời với cơ quan chức năng.

Nguồn: nhadatgiaodich.com